Vender una propiedad
El proceso de venta de un inmueble en Argentina por parte de un extranjero o argentino no residente tiene algunas características particulares a tener en cuenta.
Elegir el agente inmobiliario que se ocupara de la venta
Es fundamental elegir un agente inmobiliario apropiado para cada venta dado que el agente, además de tener las cualidades básicas como honestidad, seriedad, trayectoria, etc., deberá estar inmerso en el mercado adecuado por el tipo de propiedad a vender. No es lo mismo ofrecer a la venta una casa en el campo, que un departamento en el centro de la ciudad. Algunos pocos agentes trabajan con todo tipo de público, pero la gran mayoría tiene su “especialización o punto fuerte”. Asegúrese de que el agente inmobiliario elegido saber moverse en el mercado apropiado.
La autorización de venta
Una vez elegido el agente inmobiliario adecuado, este le pedirá a Usted que firme una autorización de venta a su nombre, para poder ofrecer legalmente la propiedad en el mercado. Básicamente, este documento estipula algunas condiciones comunes a todas las autorizaciones, como ser: precio de venta, duración de la autorización, comisión del agente inmobiliario, etc. Preste principal atención a la redacción del precio de venta, dado que si el agente logra una oferta de un posible comprador por el precio por Usted pedido, y Usted decide no llevar a cabo la operación, de todas maneras deberá abonar la comisión inmobiliaria.
Tramitación del Código de Oferta de Inmuebles (COTI)
El COTI es el “código de oferta de transferencia de inmuebles”, es un código, no un impuesto, y debe ser obtenido por el titular o uno de los titulares de un inmueble con carácter previo a la ocurrencia de la negociación, oferta o transferencia de un bien inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir, lo que suceda primero. Este Código deberá tramitarse cuando el precio de cualquiera de estos actos, la base imposible inmobiliaria o el valor fiscal resulte igual o superior a pesos argentinos $5.000.000.
Siendo Usted no residente en el país, deberá tramitar este código a través de una clave fiscal para ingresar a los servicios online de AFIP. Dicha clave, por su condición de no residente, deberá ser tramitada por un representante o apoderado.
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La Reserva - Boleto de compraventa
El agente inmobiliario le acercará una reserva con una propuesta de un posible comprador. Si Usted la acepta, deberá firmar la reserva y el agente inmobiliario sacará la propiedad del mercado. Por el contrario, si rechaza la oferta, solo debe comunicarle su decisión al agente para que siga trabajando con su propiedad.
Una vez acordado el precio y condiciones, puede ser que se decida escriturar de manera directa, o bien que primero firmen un Boleto de compraventa en donde el comprador abona una suma de dinero (alrededor del 30%) y se redactan una por una las condiciones a cumplir por ambas partes, como ser lugar de escrituración, plazo para escriturar, plazo para obtener el certificado de retención de ITI para no residentes en AFIP, escribano designado, entre otras.
Impuestos relacionados con la compra venta de un inmueble:
Impuesto a la transferencia de inmuebles / Impuesto a las Ganancias
Impuesto de sellos
Impuesto a las ganancias por alquileres o rentas
Impuesto sobre los bienes Personales
Escritura de dominio y gastos de escrituración
Si es Usted la parte vendedora de la operación, no podrá elegir el escribano que redactará los títulos, dado que ese es un derecho del comprador. De todas maneras, Usted si puede contratar su propio escribano o representante de confianza para asegurarse que la operación es llevada a cabo correctamente. Recuerde además que Usted deberá abonar al escribano los gastos previos a la escritura, y los gastos proporcionales de los servicios de la propiedad hasta la entrega de la posesión de la misma.
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Comprar una propiedad en Argentina
Hay pasos comunes en todas las operaciones, pero de todas maneras es muy importante que Usted como inversor reciba asesoramiento correcto y honesto acerca del proceso por parte de un profesional experto en residentes del exterior y extranjeros. Este asesoramiento, la mayoría de las veces, determina el éxito de la operación.
Primer Paso: elegir la propiedad y hacer una reserva
Una vez que ha decidido invertir, el siguiente paso es encontrar la propiedad adecuada a sus necesidades, presupuesto y objetivo de la inversión.
El sistema de “multiple listing” no es muy común en Argentina, por lo que si desea hacer una búsqueda amplia necesitará contactar varios agentes inmobiliarios distintos o contratar un especialista que haga la búsqueda por Usted.
Una vez elegida la propiedad, llego el momento de hacer una oferta. En Argentina, la mayoría de los vendedores estan dispuestos a negociar una rebaja sobre el precio de venta. Esta negociación se hace en el momento de la reserva, donde además del precio se establecen condiciones de pago y se deja un depósito en efectivo en manos del agente inmobiliario para confirmar un interés serio sobre la propiedad.
Si el vendedor acepta su oferta, ese dinero queda en poder del agente inmobiliario hasta el momento del boleto de compraventa o escritura. Por el contrario si el vendedor rechaza su oferta, o bien hace una contra oferta o bien el dinero de la reserva vuelve a manos del comprador.
Segundo Paso Boleto de Compraventa / Escritura
El boleto de compraventa es un contrato entre partes que establece la obligación de ejecución bajo pena por incumplimiento. No es obligatorio firmar un boleto de compraventa, pero si es recomendable hacerlo cuando no se pueda ir a escritura inmediata, para asegurar así la operación.
La escritura es el documento por el cual se transfiere la titularidad del inmueble. Se firma ante escribano argentino quien es elegido por el comprador.
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